يعتبر القول المأثور القديم حول العقارات - الموقع والموقع والموقع - عاملاً هائلاً في متوسط تكلفة مساحات التجزئة لكل قدم مربع. مدينة أو بلدة صغيرة أو مركز أو شارع جانبي مزدحم أو جانب مشمس أو جانب مظلل - وهذا يحدد متوسط الأسعار المحلية. قد يكون من المفيد دفع المزيد مقابل الموقع إذا كان يترجم إلى حركة مرور مرتفعة. أما بالنسبة لمتاجر المقصد ، فيجوز لها أن تسدد ثمنها قليلًا عن المسار المترف.
نصائح
-
تعتبر مساحات البيع بالتجزئة في منطقة Greater New York مثالاً رائعًا على مدى تأثير الموقع على الأسعار. في سان جورج على جزيرة ستاتين ، يمكن أن يكون الفضاء مقابل 10 دولارات للقدم المربع ، ولكن على بعد 40 دقيقة فقط ، في شارع فيفث أفينيو المرموق في مانهاتن ، تجد المحال التجارية تصل إلى 3،900 دولار للقدم المربع في الثانية شارع التجزئة باهظة الثمن.
الاعتبارات الرئيسية
لا يحصل المتجر المستقل على المكافأة المضمنة لحركة مرور القدم الثابتة التي يحصل عليها المتجر في موقع جيد في مركز تسوق ، وهذا يترجم غالبًا إلى تكلفة أقل للقدم المربع. يجعل المكان الواقع قبالة منحدر مخرج للطريق السريع مساحة أقل تكلفة من مدسوس في شارع مشاة شهير. لكن كل واحدة من هذه المساحات مثالية للمحلات المختلفة.
من بين العديد من الأسئلة التي تحتاج إلى تفكير هي: هل يشمل وقوف السيارات؟ هل ستدفعون صيانة المنطقة المشتركة للمالك في المولات على طول المولات أو صيانة مواقف السيارات؟ هل سيتقاضى المالك منك تأمين ضد الأضرار؟ يمكن أن تكون جميع هذه الإضافات عبارة عن إضافات أعلى من السعر المذكور للقدم المربع ، ولكن يجب تضمينها في الحسابات الخاصة بك.
تختلف أسعار مساحات التجزئة من شارع إلى آخر ، ناهيك عن المدينة إلى المدينة والدولة إلى الولاية. على سبيل المثال ، يمكن أن تكون الأسعار في لنكولن ، نبراسكا باهظة على المستوى الإقليمي ، ولكن كن ضحكًا لمالك أعمال في مانهاتن. من الضروري أن تعرف التكاليف المحلية وما هي إمكانيات المبيعات لكل قدم مربع في صناعتك إقليمياً لأن هذا المثل القديم ينطبق على مساحة البيع بالتجزئة أيضًا: لا تضيع النفايات ، لا تريدها. لا تدفع مقابل المساحة التي لا يمكنك تحويلها إلى دخل ، بشكل أساسي.
تأجير الفضاء
تعتبر مساحات البيع بالتجزئة في منطقة Greater New York مثالاً رائعًا على مدى تأثير الموقع على الأسعار. في سان جورج على جزيرة ستاتين ، يمكن أن يكون الفضاء مقابل 10 دولارات للقدم المربع ، ولكن على بعد 40 دقيقة فقط ، في شارع فيفث أفينيو المرموق في مانهاتن ، تجد المحال التجارية تصل إلى 3،900 دولار للقدم المربع في الثانية شارع التجزئة باهظة الثمن.
وفي الوقت نفسه ، يعد طريق لينكولن في ميامي ثالث أقوى موقع للبيع بالتجزئة في البلاد ، ويدفع تجار التجزئة هناك ما متوسطه 350 دولارًا للقدم المربع. الرقم 10 في هذه القائمة هو قرية هايلاند بارك في دالاس / فورت وورث ، بمتوسط 175 دولار للقدم المربع. عند التأجير ، يكون سعر القدم المربع عادة سعر إيجار سنوي ، لذلك يتطلب الأمر بعض الحسابات الرياضية للحصول على المجموع الشهري: اضرب عدد الأقدام المربعة في المساحة حسب سعر القدم المربع ، ثم قسّم على 12. 28 دولارًا للقدم المربع لمساحة تبلغ 978 قدمًا مربعة تصل إلى 2882 دولارًا في الشهر.
دراسة حالة في كليفلاند
وللحصول على منظور على المستويات المرتفعة والقيعان في مدينة نموذجية ، فكّر في كليفلاند ، حيث تتزايد الشواغر في قطاع التجزئة في اقتصاد راكد. ويؤثر الركود على الأسعار من حي إلى حي مع خروج السكان من منازلهم ، وتخفيف شوارع الشوارع وتغير أنماط المرور. وفي الوقت نفسه ، تنمو مناطق أخرى ، لا سيما في الضواحي ، بينما ينظر الناس إلى الأحياء التي يرون أنها أفضل لنمط حياتهم.
بلغ المتوسط الإقليمي لمنطقة كليفلاند في وقت مبكر من عام 2017 على مساحة التجزئة 12.13 دولارًا للقدم المربع بفضل معدل شغور يبلغ 11 بالمائة في مساحات التجزئة على مستوى المدينة. وكما هو الحال في أي مدينة ، فإن الوظائف الشاغرة تؤثر بشكل كبير على الأسعار وتعد عاملاً مؤثرًا في المفاوضات. وتطالب منطقة في كليفلاند وتبلغ 26 في المئة من الشواغر بأقل من 8 دولارات للقدم المربع ، ولكن حيث لا يوجد سوى 1.5 إلى 3 في المئة من الشواغر ، يطلب أصحاب العقارات ما بين 22 و 25.88 دولار للقدم المربع. كل شيء عن العرض والطلب.
السعر ليس كل ما يهم
يمكن أن يكون معدل كبير على مساحة البيع بالتجزئة مضللاً. ما فائدة دفع 7 دولارات للقدم المربع إذا لم تتمكن من زيارة العملاء؟ ماذا لو اعتبروا المنطقة غير آمنة؟ هل يمكنهم ركن سيارتهم دون القلق بشأن اقتحام؟ ما هو نقل الركاب في المنطقة؟ هل هناك متاجر أخرى تمنح العملاء أسبابًا لقضاء بعض الوقت في مكان قريب؟
يجب على العملاء المحتملين للنشاط التجاري أن يأخذوا بعين الاعتبار القرارات الفضائية الخاصة بك. من غير المرجح أن يقوم عملاء HIP الشبان بالتسوق في أغطية مسطحة راقية وراقية ، لذا من المحتمل أن يكون العثور على مساحة متوسطة أكثر ملاءمة من سعرها البالغ 25.88 دولار للقدم المربع المدفوع في Beachwood ، Cleveland. وفي الوقت نفسه ، من غير المرجح أن يزور العملاء المتقدمون في السن الأماكن التي لا تتوفر فيها أماكن مخصصة لوقوف السيارات أو التي تتطلب المشي لمسافات طويلة.
البحث هو كل شيء
يقع على عاتق صاحب المحل مسؤولية البحث الإقليمي ، وصولاً إلى مستوى الشارع ، لضمان الحصول على سعر رائع. فهي تساعد في العمل مع وكيل عقارات تجاري ذكي لا ينشر الإحصائيات فحسب ، بل يمكنه أيضًا نسخ المطالبات بالتوثيق. ولكن ضع في اعتبارك أن لدى الموظف شيئًا قد يكتسبه من هذه المعاملة ، وكذلك البحث المستقل أيضًا. يجب أن يحتوي المكتب المرجعي في أي مكتبة حضرية على نشرات دورية حديثة تفصِّل أسعار البيع والتأجير. تُعد الصحف الإقليمية مصادر رائعة لاتجاهات السوق الحديثة ، ولكن كذلك معدلات المراقبة في المناطق التي تهمك. اشترك في النشرات الإخبارية العقارية التجارية المحلية ومتابعة اتجاهات الأسعار.
احصل على فكرة عن أرقام المبيعات المتحفظة لكل قدم مربع ممكنة لنشاطك التجاري وقم بإجراء تحليل للتكلفة والعائد للإيجارات مقابل المبيعات. ابحث على وجه التحديد عن المقارنات بين أنواع الأعمال المماثلة. فهم ما هي حركة القدم والسيارات في تلك المنطقة على مدار العام. قد يؤدي أحد الشوارع المواجهة للشاطئ إلى أعمال تجارية قاتلة من شهر مايو إلى سبتمبر ، ولكن هناك سببًا كبيرًا وراء صعود المتاجر إلى الأسماك والذهاب إليها في شهر كانون الثاني.
في نهاية المطاف ، مع معرفة جيدة بالأسعار المحلية ، واتجاهات البيع بالتجزئة وحركة المرور لمناطق محددة في منطقتك ، إلى جانب فهم المبيعات المحلية لكل قدم مربع ، يمكنك العثور على مساحة واعدة للبيع بالتجزئة والتي ستسمح لنشاطك التجاري بالازدهار.
