برنامج الرهن العقاري المعكوس هو برنامج الرهن العقاري المعتمدة من قبل سلطة الإسكان الفيدرالية (FHA) الذي يسمح للمسنين ، الذين يبلغون من العمر 62 عامًا وأكثر ، بإخراج جزء من حقوق المساهمين المتراكمة في المنزل. يمكن استخدام الأموال لأي غرض من الأغراض مثل الدخل الإضافي أو تحسين المنزل أو عطلة الأحلام أو النفقات الطبية. على عكس القروض العقارية التقليدية ، ليس من الضروري على المقترض القيام بأي سداد على الرهن العقاري العكسي طالما أن المقترض يستخدم المنزل كمقر رئيسي. يتم سداد الرهن عكس عندما يتم بيع المنزل.
متطلبات تقييم عكس الرهن
واحدة من أكثر الأسئلة التي يتكرر طرحها هي كيفية تحديد قيمة العقار لعكس الرهن العقاري في الواقع ، ليس هناك غموض كبير لتحديد قيمة الرهن العقاري المعاكس. ويتم ذلك بنفس الطريقة مثل الرهن العقاري العادي "التقليدي".
تقييم FHA المثمن
التحذير هو أنه نظرا لأن الغالبية العظمى من الرهونات العكسية هي المؤمن عليها قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، يجب أن يتم تقييم العمل من قبل FHA- المعتمدة المثمن. لأن المنزل يشكل "الضمان الوحيد" المستخدم لتأمين الرهن العقاري العكسي ، فمن الأهمية بمكان أن التقييم دقيق ويعكس القيمة الحقيقية للمنزل. بالإضافة إلى ذلك ، لأن الرهن العقاري عكسها هو FHA المؤمن عليه ، يجب على الملكية تلبية معايير الملكية FHA.
ما هو قابل للمقارنة؟
سيقوم القائمون على تقييم FHA بقيام "بالمقارنة". وهذا يعني أن المثمن سيقارن قيمة العقار المُقيم مع الخصائص (المقارنات) التي بيعت مؤخراً في المنطقة. "المباعة في المنطقة" هي مفهوم يفقد نوعًا ما ويتوقف على الكثافة السكانية. المقيمون الذين يقومون بإجراء تقييم على منزل نموذجي في ضواحي ذات كثافة سكانية مثالية في الضواحي سيبحثون عن "مقارنات" داخل دائرة نصف قطرها 1.5 إلى 3 أميال من المنزل الموضوع.
تفرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) مبادئ توجيهية صارمة للغاية على المثمن أن يتبعها في إجراء التقييم. يجب أن يكون المنزل مشابهًا للممتلكات "المباعة" المماثلة في المنطقة من حيث الأسلوب والمرافق.
ما هو بيع الأخيرة؟
يجب أن يكون المنزل مقارنة التي بيعت بيع الأخيرة. مرة أخرى ، هذا هو مفهوم آخر ضائع. تميل قوة مبيعات المساكن إلى التغير حسب حالة الاقتصاد. عندما يكون الاقتصاد بطيئا ، تميل مبيعات المساكن إلى التباطؤ.
عادة ، لا يمكن أن يكون المنزل المقارن الذي بيع في المنطقة ، على سبيل المثال ، قبل عام ونصف العام ، بيتًا مثاليًا يمكن القيام به. ومع ذلك ، في اقتصاد بطيء حيث تكون مبيعات المساكن بطيئة ، قد يكون هذا المنزل "اللعبة الوحيدة في المدينة". في نهاية المطاف ، فإن القرار بشأن ما يشكل بيعًا حديثًا هو عبارة عن نداء استدلالي على جزء من المثمن و شركة تمويل.
تلبية المبادئ التوجيهية FHA
يجد العديد من كبار السن أنفسهم عالقين في معضلة Catch-22 لأن الخاصية يجب أن تلبي FHA الحد الأدنى للمعايير الملكية للحصول على عكس الرهن العقاري. قد تحتاج العديد من المنازل القديمة إلى إصلاحات لتلبية متطلبات الرهن العقاري FHA عكس مثل التسقيف ، والكهرباء ، والسباكة أو قضايا الطلاء القائمة على الرصاص وراء قدرة المقترض على تصحيح مع الأموال المتاحة من الجيب.
والخبر السار هو أن قروض إدارة الإسكان الفدرالية تدرك إمكانية حدوث هذه الأنواع من المشكلات ، وقد وضعت أحكامًا تسمح بإجراء الإصلاحات من عائدات التسوية ، وعادةً ما يكون ذلك في غضون فترة أقصاها ستة أشهر بعد التمويل. أي إصلاحات مطلوبة لتلبية متطلبات قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) يلاحظها المقيم في تقرير التقييم. ثم يتم الحصول على التقديرات من المقاولين "ذوي السمعة الطيبة" للقيام بالإصلاحات. وأخيراً ، يتم الاحتفاظ بالأموال اللازمة في حساب الضمان لسحبها عند إجراء الإصلاحات.
