إن القواعد التنظيمية للسيطرة على الإيجارات والإيجارات في العديد من المدن تخلق حالات يكون المستأجرون فيها يدفعون في الغالب إيجارات أقل بكثير من أسعار السوق. ونتيجة لذلك ، تعتبر دفعات الاستئجار المستأجرة للمستأجر من قبل المؤجر شائعة. بما أن هذه المدفوعات قد تكون كبيرة ، فمن المهم فهم المعاملة الضريبية لكل من المستأجر والمؤجر.
تعتبر سيطرة الإيجار وحالات دعم الإيجار المماثلة شائعة في العديد من المدن الكبرى في الولايات المتحدة. إلى جانب ارتفاع قيم الممتلكات العقارية الحضرية ، يمكن أن تؤدي المبادئ التوجيهية إلى وجود اختلافات جوهرية بين إيجار السوق العادلة والإيجار المدفوع بالفعل من قبل المستأجر ، المعروف أيضا باسم المستأجر. ولذلك ، فإن مالكي العقارات ، المعروفين أيضًا باسم المؤجرين ، قد يقدمون في كثير من الأحيان هؤلاء المستأجرين حوافز نقدية كبيرة لإخلاء شقتهم وإلغاء عقد الإيجار. بعد إلغاء عقد الإيجار ، يمكن تأجير الإيجار الخاضع للإشراف أو المدعوم حديثًا في إيجارات سوق عادلة أعلى. تُعرف هذه العملية باسم الاستحواذ على الإيجار.
علاج المؤجر
مطلوب من المؤجر دفع المبلغ للاستفادة من مبلغ دفع الاستحواذ - لا يجوز المطالبة بها على الفور كخصم لأغراض ضريبة الدخل. قد يتم بعد ذلك خصم دفعة الاستحواذ على عدة فترات مستقبلية من خلال الإطفاء. فترة الإطفاء تختلف اعتمادًا على استخدام المساحة اللاحقة لعملية الاستحواذ. إذا تم تأجير الممتلكات على الفور بموجب شروط أكثر ملاءمة للمؤجر ، سيتم إطفاء الشراء على مدى فترة الإيجار اللاحقة. ومع ذلك ، إذا تم تجديد العقار في وقت لاحق قبل إعادة تأجيره ، فعادة ما يعتبر الاستحواذ جزءًا من العقار الحقيقي ويجب خصمه على مدى الحياة المصاحبة للممتلكات العقارية ، وعادة ما تكون 27.5 أو 39 سنة.
المستأجر العلاج
وقد حدد قانون الإيرادات الداخلية والسوابق القضائية التفسيرية اللاحقة أن الاستحواذ على المستأجر يمكن اعتباره مكسبًا رأسماليًا إذا كانت الممتلكات المؤجرة الأساسية نفسها هي الأصول الرأسمالية. وهذا أمر مفيد للغاية لأنه يتم فرض ضرائب على مكاسب رأس المال على المدى الطويل في معدلات ضريبة الدخل المخفضة الخاصة. ولسوء الحظ ، فإن معظم قواعد مراقبة الإيجار ودعم الإيجار تنطبق فقط على دافعي الضرائب الأفراد الذين يستخدمون ممتلكاتهم المؤجرة للاستخدام الشخصي. لا تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية لهؤلاء دافعي الضرائب بالمطالبة بمعالجة مكاسب رأس المال على دفع إيجار الاستحواذ. وبدلاً من ذلك ، يجب الاعتراف بمبلغ السداد كدخل عادي في السنة المستلمة.
تحسينات المستأجر
من الممكن للمستأجر أن يتجنب بشكل جزئي ، أو حتى بشكل كامل ، معاملة الدخل المعتادة لدفع إيجار الاستحواذ إذا كان كل أو جزء من الدفعة يمكن تصنيفها كتعويض عن تحسينات المستأجر. عادة ، ولأن المستأجرين في السيطرة على الإيجارات يحق لهم تجديد عقود الإيجار على مدى سنوات متعددة ، فقد يقومون باستثمارات كبيرة لتحسين قيمة ممتلكاتهم المؤجرة ، لأن حقوق تجديد حقوقهم الطويلة الأجل في نظرهم تكاد تكون بمثابة ملكية. إذا تمت هيكلة مدفوعات الاستحواذ للسماح بسداد هذه التحسينات ، قد لا يحتاج الجزء المستحق من الاستحواذ المصنف كسداد إلى الاعتراف من قبل المستأجر كدخل عادي.
