القيمة السوقية العادلة للممتلكات هي قيمة العقار في السوق المفتوحة دون عوامل خارجية. هذه القيمة لها العديد من الاستخدامات الهامة وهي ضرورية في حالات الطلاق ، عند حساب الضرائب ، لمبيعات المنازل ومطالبات التأمين. في حين أن أي عقار معين له قيمة سوقية نظرية محددة ، فإن تحديد القيمة الحقيقية قد يكون شبه مستحيل. هذا هو السبب في وجود العديد من الطرق المختلفة لحساب القيمة السوقية العادلة ، والتي يمكن أن يكون كل منها أكثر دقة أو أقل بناءً على تفاصيل خاصية معينة.
ما هي القيمة السوقية العادلة؟
القيمة السوقية العادلة هي واحدة من تلك المفاهيم التي تبدو بسيطة ويمكن أن تصبح معقدة بشكل لا يصدق في الممارسة العملية. وبعبارة بسيطة ، فإن القيمة السوقية العادلة هي السعر الذي ستبيعه قطعة معينة من العقار في السوق المفتوحة الحالية دون ضغوط خارجية مثل الوقت أو القيود المالية. وبشكل أساسي ، يشير المصطلح إلى أدنى سعر يمكن أن يقبله البائع ويكون أكثر الأسعار تنافسية للمشتري الذي يرغب في دفعه إذا لم يكن أي منهما في عجلة من أمره للشراء أو البيع ، ولم يكن ذلك خاضعاً لقيود مالية ، وكان لكل منهما معرفة معقولة من الحقائق ذات الصلة. تخضع القيمة السوقية العادلة للعرض والطلب ، وسوف ترتفع وتهبط على أساس السوق الحالي.
لماذا القيمة السوقية العادلة مهمة
القيمة السوقية العادلة هي تقييم غير متحيز للأصل. لا يتأثر الوضع المالي أو العاطفي للمشتري أو البائع. ولهذا السبب ، يستخدم هذا المفهوم غالبًا لأغراض قانونية ، وغالبًا ما يكون هذا المفهوم يشمل الضرائب والتأمين والمعاملات العقارية. ويمكن أيضا أن تستخدم في تسويات الطلاق لضمان حصول الطرفين على حصة مالية متساوية من الموجودات على الرغم من أن كلا الطرفين لا يمكن أن يمتلكان أجزاء متساوية من جميع الممتلكات العقارية المعنية بالطلاق. كما تستخدم الحكومات المجال لأغراض نطاقات بارزة عندما تستولي على ممتلكات من مالكيها وتعوضها على أساس القيمة السوقية العادلة.
القيمة السوقية العادلة والضرائب
تعتبر قيم السوق العادلة مفيدة عند تحديد قيمة العقار المستخدم في الخصم الضريبي بعد خسارة المصاب أو للتبرعات الخيرية. على سبيل المثال ، إذا تبرع مالك السيارة بسيارته إلى Good Will ، يمكنه شطب القيمة السوقية العادلة استنادًا إلى قيمة السيارة في صفقة سوق مفتوحة.
لقد كانت القيمة السوقية العادلة للأغراض الضريبية موضوع العديد من قضايا محكمة ضريبة الدخل لأنها قد تكون صعبة التحديد. إذا كان الشخص الذي تبرع بسيارته إلى Good Will يبحث عن القيمة السوقية العادلة لسيارته ، على سبيل المثال ، يمكنه أن ينظر إلى مبيعات مماثلة على eBay Motors. ويمكنه أيضًا استخدام القيمة التي دفعها للسيارة إذا قام بشرائها مؤخرًا ، أو بناء سعره على تقييم من خبير محلي أو حسابه بعدد من الطرق الأخرى. ولكن كل طريقة من هذه الطرق يمكن أن تؤدي إلى سعر مختلف ، لذلك إذا كانت مصلحة الضرائب الأمريكية تعتقد أن قيمته السوقية العادلة مرتفعة للغاية ، فبإمكانها تدقيقه كنتيجة لذلك.
تستخدم القيمة السوقية العادلة أيضًا في تحديد قيمة المنزل لضرائب الملكية. سوف يتغير الفرق بين سعر الشراء والقيمة السوقية العادلة مع مرور الوقت ، وهذا هو السبب في ضرورة تقييم هذه القيمة بانتظام من قبل مقيم ضريبة مدينة أو مدير تقييم الممتلكات.
سوف تستخدم محاكم الوصية أيضاً القيمة السوقية العادلة للعقارات لأغراض الضريبة لأنها يمكن أن تساعد في تحديد مقدار ما يحتاجه المستفيدون من المتوفى لدفع الضرائب العقارية. هذه القيمة مهمة بشكل خاص في هذه الحالات لأنه بصفة عامة إذا لم يتم الاحتفاظ بالخاصية الموروثة من قبل العائلة ، فسيتم بيعها بسرعة ، لذا لا يمكن حساب القيمة بدقة بما يتم بيعها. بالإضافة إلى ذلك ، يجب تحديد القيمة السوقية العادلة في محاكم إثبات الوصايا حيث أن العديد من القطع الموروثة قد ورثها العديد من المستفيدين الذين يجب عليهم تحديد القيمة السوقية العادلة إذا رغب شخص واحد في الاحتفاظ بالممتلكات وإعطاء المستفيدين الآخرين حصة عادلة من قيمة العقار.
الاستخدامات العقارية
عندما يقرر صاحب المنزل بيع ممتلكاته ، من المفيد لها أن تفهم القيمة السوقية العادلة قبل الإدراج لمعرفة ما يجب عليها بيعه. لم تكن تريد أن تسرد المنزل إلا قليلاً ، لكنها لا تريد أن تسرد المنزل كثيراً لدرجة أنها ستقلل مشترين.
القيمة السوقية العادلة للتأمين
ﺗﻌﺘﻤﺪ ﺻﻨﺎﻋﺔ اﻟﺘﺄﻣﻴﻦ أﻳﻀﺎً ﺑﺸﻜﻞ آﺒﻴﺮ ﻋﻠﻰ اﻟﻘﻴﻢ اﻟﺴﻮﻗﻴﺔ اﻟﻌﺎدﻟﺔ ﻟﺴﺪاد اﻟﻤﻤﺘﻠﻜﺎت اﻟﻤﺘﻀﺮرة أو اﻟﻤﺪﻣﺮة. على سبيل المثال ، إذا تم تدمير منزل في حريق ، فسوف تستخدم شركة التأمين القيمة السوقية العادلة للممتلكات لتحديد المبلغ الذي يجب دفعه مقابل المطالبة. لا يأخذ هذا الرقم في الحسبان ارتباط الشخص العاطفي بالممتلكات ، مما يعني أن المبلغ الفعلي المدفوع من خلال المطالبة قد يكون أقل بكثير من الشخص الذي يرغب في قبوله إذا كانوا يحاولون بيع العقار قبل تدميره.
الاختلافات من شروط مماثلة
في حين أن "القيمة السوقية" تشير إلى سعر الأصل في سوق حقيقي ، فإن القيمة السوقية العادلة تمثل قيمة العقار في سوق مثالي افتراضي حيث يكون المشترون والبائعون على قدم المساواة. في حين أن القيمة السوقية الفعلية للمنزل ستكون متاحة في قائمة العقارات ، ليس من السهل حساب القيمة السوقية العادلة للمنزل. وقد تكون القيمة السوقية الفعلية أعلى من القيمة السوقية العادلة في كثير من الحالات إذا كان البائع يبالغ في تقدير ملكيته أو أقل إذا كان البائع يحاول القيام ببيع سريع لليأس.
إن "القيمة المقدرة" للممتلكات هي مفهوم مشابه ، ولكن لأنها تشير إلى رأي واحد فقط في تقييم قيمة العنصر ، وليس القيمة السوقية العادلة الحقيقية لأنها يمكن أن تختلف من المثمن إلى المثمن. يستخدم المثمنون المعايير ، والمبادئ التوجيهية ، واللوائح المحلية ، والاتجاهات الاقتصادية والمبيعات القابلة للمقارنة لتحديد القيمة السوقية العادلة للممتلكات. في معظم الحالات التي تكون فيها القيمة السوقية العادلة مطلوبة ، تعتبر القيمة المقدرة مقبولة ، ومع ذلك ، يمكن أن تكون القيم المقدرة أعلى من القيمة السوقية العادلة الحقيقية.
وأخيراً ، فإن "القيمة المقدرة" هي قيمة العقار كما يحددها مقيم ضرائب محلي أو مدير تقييم الممتلكات. يتم استخدام هذه القيمة لحساب الضرائب على الممتلكات. بشكل عام ، سوف تستند القيمة المقدرة للعقار على آخر مرة تم بيعها ، وعمليات تفتيش المنازل الحديثة ومبيعات المساكن المماثلة. مثل القيمة المقدرة ، فإن الغرض من هذه التقييمات هو تحديد القيمة السوقية العادلة ، ولكن التقييمات محدودة بحقيقة أنها مجرد رأي شخص واحد. في حين أن القيمة المقدرة يجب أن تشبه القيمة السوقية العادلة ، فإنها غالباً ما تكون أقل قليلاً. القيم المقدرة هي أرقام عامة ويمكن الوصول إليها على مواقع ويب معينة أو في مكتب المقيم المحلي لضرائب المقاطعة.
تحليل السوق المقارن
هناك العديد من الطرق لتحديد القيمة السوقية العادلة ، وعلى الرغم من وجود قيمة سوقية عادلة محددة بشكل افتراضي لملكية معينة ، فمن المرجح أن ينتج عن كل طريقة لحساب القيمة عددًا مختلفًا. الطريقة الأكثر شيوعا لحساب القيمة السوقية العادلة هي القيام بتحليل مقارن للسوق. هذا ينطوي على النظر في خصائص أخرى قابلة للمقارنة في السوق أو خصائص قابلة للمقارنة التي بيعت مؤخرا في غضون سنتين إلى ثلاث سنوات الماضية.
في الأسواق مثل العقارات ، من المهم النظر في موقع العقارات المعروضة للبيع ، ولكن مع عناصر مثل المقتنيات والتحف ، قد يكون من الأفضل النظر إلى مبيعات حديثة مماثلة في جميع أنحاء العالم ، حيث لا يحد عادة من جامعي المشتريات إلى منطقة محلية. عندما تنطوي التحليلات السوقية المقارنة على العقارات ، فإنها تتم بشكل عام من قبل وكلاء العقارات المرخصين ، وينبغي أن تتضمن مقارنات مع المنازل ذات اللقطات المربعة المماثلة ، في حالة مماثلة ومع عدد مماثل من غرف النوم. كما ينبغي أن تشمل فقط المنازل المباعة للقيمة العادلة في السوق المفتوحة ، وليس المنازل التي تباع في حبس الرهن أو تباع بطريقة أخرى بقيم منخفضة أو عالية بشكل كبير.
تقييمات السوق العادلة المهنية
طريقة أخرى شائعة الاستخدام لتحديد القيمة السوقية العادل للممتلكات هي الاستعانة بمثمن. وينبغي أن المثمنين تتخصص في نوع الممتلكات التي يقومون بفحصها. على سبيل المثال ، المثمن العقاري هو محترف معتمد من ذوي الخبرة والتدريب لتحديد قيمة العقارات ، في حين أن المثمن الفني لديه معرفة واسعة في عالم الفن ، تاريخ الفن والاتجاهات الحالية في مبيعات الأعمال الفنية. يستخدم المثمنون كلا من تحليل السوق التنافسي وعوامل أخرى ، مثل الاتجاهات الاقتصادية ، لتحديد القيمة السوقية العادلة للممتلكات. العديد من المقرضين تتطلب منزل يمر تقييم المهنية قبل الموافقة على القروض للممتلكات.
تكلفة استبدال الممتلكات
تكلفة استبدال الملكية شائعة لكل من شركات التأمين وأغراض شطب الضرائب. غالبًا ما تكون تكلفة الاستبدال مماثلة لتحليل السوق التنافسي من حيث أنه يمكن أن تنطوي على النظر في أسعار بيع العقارات المماثلة. على سبيل المثال ، إذا تعطل سيارتك ، فستحتاج شركة التأمين فقط إلى إعطائك القيمة السوقية العادلة للسيارة لاستبدالها بسيارة في حالة مماثلة.
عندما يحتاج أحد العناصر ، مثل المنزل ، إلى إعادة بنائه ، تحتاج تكلفة الاستبدال إلى أخذ هذه التكاليف في الاعتبار. على سبيل المثال ، إذا تم تدمير منزلك في إعصار واضطر لإعادة بنائه ، فقد يكلفك 250،000 دولار في العام الماضي فقط ، لكن إعادة بناء نفس المنزل بمواد جديدة قد يكلف 300 ألف دولار.
سعر البيع
في بعض الحالات ، يمكن استخدام سعر البيع لتحديد القيمة السوقية العادلة للممتلكات. لا ينطبق هذا بشكل عام إلا إذا كان البيع حديثًا وإذا كان في سوق مفتوح دون ضغوط خارجية. إذا تم شراء منزل في العام الماضي فقط بقيمة اعتبرها كل من المشتري والبائع ، على سبيل المثال ، يمكن اعتبار ذلك القيمة السوقية العادلة للأغراض الضريبية. بعد حوالي ثلاث إلى أربع سنوات ، من المرجح أن هذه القيمة لم تعد تعكس السوق الحالية ويجب إجراء تقييم قبل تحديد قيمة الضريبة العقارية.
تقييم الطرف الثالث
إذا نظرت إلى المنازل على موقع إلكتروني مثل Zillow ، فربما لاحظت أنه حتى المنازل غير المعروضة للبيع لديها قيم مدرجة عليها (في حالة Zillow ، تسمى هذه "Zestimates"). يتم حساب تقييمات العقارات هذه باستخدام عوامل مثل المبيعات المحلية الحديثة والسجلات الضريبية العامة. يحتوي كل موقع على صيغة ملكية فريدة ، ولهذا السبب قد تختلف القيم بشكل كبير من موقع إلى موقع.
تدعي شركة تدعى HouseCanary أن لديها تقييمات العقارات الأكثر دقة على الإنترنت التي تتضمن جميع بيانات السوق المتاحة في تحليلاتها. ووفقا للموقع ، فإن معدل الخطأ من القيمة السوقية العادلة الحقيقية لا ينبغي أن يكون أكثر من 3.6 في المائة ، وهو ما يعني أن الموقع يمكن أن يكون أكثر تقييمات المنزل في السوق المتاحة على الإنترنت.
