معدل CAP يعني معدل الرسملة. إنه مقياس يصف معدل العائد على الاستثمار في العقارات بناءً على مقدار الإيجار الذي تتوقع الحصول عليه. يستخدم المستثمرون معدل CAP عند اتخاذ قرار الشراء لأنه يساعدهم على تحديد العقارات الاستثمارية التي سوف تعطي أفضل عائد على أموالهم.
نصائح
-
يوضح معدل CAP المعدل المحتمل للعائد على الاستثمار العقاري. إذا كنت ستشتري عقارًا نقدًا ، فإن سعر CAP سيمثل العائد السنوي الذي ستحصل عليه مقابل أموالك.
تعريف CAP التعريف
معدل CAP هو نسبة صافي إيرادات التشغيل المشتقة من خاصية إلى قيمة أصول العقار. بعبارات بسيطة ، إنه الإيجار الصافي مقسومًا على سعر البيع. يمثل الرقم الناتج النسبة المئوية للعائد الذي ستحصل عليه من الاستثمار في كل العقارات النقدية. ﻳﺴﺘﺨﺪم اﻟﻤﺴﺘﺜﻤﺮون ﻣﻌﺪل اﻟﻨﻤﻮذج اﻟﻤﺴﺠﻞ (CAP) ﻟﺤﺠﻢ اﺳﺘﺜﻤﺎرات ﻣﺤﺘﻤﻠﺔ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻠﻤﺒﺎﻧﻲ اﻻﺳﺘﺜﻤﺎرﻳﺔ اﻷﺧﺮى. وبما أن أحد المكونات الرئيسية هو إيرادات الإيجار ، فعادة ما يتم تحديد أسعار CAP على أساس تقدير الإيجارات المحتملة.
حساب معدل CAP
لمعرفة سعر CAP ، دعنا ننظر إلى خاصية موجودة في السوق مقابل 400،000 دولار. تخيل أن العقار سوف يستأجر 25000 دولار في السنة ، وستكون هناك 5000 دولار من النفقات مثل تكاليف الإصلاح والتسويق والتأمين. صافي الدخل التشغيلي هو 25000 دولار أقل من 5،000 دولار أو 20000 دولار. معدل CAP هو 20،000 دولار مقسومًا على 400،000 دولار ، أو 5 بالمائة. في مجال العقارات التجارية ، من الشائع أن نقول أن هذه العقارات تباع بسعر فائدة 5٪ ، وهو ما يعني أن استثمارك النقدي بقيمة 400.000 دولار سيحصل على عائد سنوي يبلغ 5٪.
معدل CAP يقارن المخاطر
معدلات CAP هي طريقة سهلة لتقليل المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري بالنسبة للاستثمار "الآمن" مثل السندات الحكومية. لنفترض ، على سبيل المثال ، أنك وضعت مبلغ 400000 دولار نقدًا في سندات الخزانة لمدة 10 سنوات - التي تعتبر استثمارًا منخفض المخاطر - وتنتج حوالي 2.5٪ سنويًا. الآن ، أنت تقارن عوائد 5 في المائة للممتلكات التجارية مقابل 2.5 في المائة للسندات الحكومية. تعكس العائدات اإلضافية البالغة 2.5 في المائة المخاطر اإلضافية التي تتكبدها يفوق سندات الخزانة الخالية من المخاطر ، مثل انتهاء مدة اإليجار وتقلبات قيمة العقار وما إذا كان المستأجرين سيدفعون بالفعل في الوقت المحدد.
جيد مقابل معدل CAP سيئة
تتوافق معدلات CAP مع مستوى المخاطرة في إحدى المعاملات ، لذا يعتمد ما إذا كان معدل CAP جيدًا أم سيئًا على مدى تجنبك للمخاطرة. في المثال أعلاه ، يمكنك مضاعفة معدل CAP إلى 10 في المائة من خلال شراء مبنى بسعر منخفض خارج المنطقة التجارية المركزية مقابل 200000 دولار فقط ، على افتراض أنها لا تزال تستأجر 20،000 دولار سنويًا. الآن ، أنت تخاطر بأن يكون هناك طلب مستأجر لهذا الموقع ، وأن الطلب سيبقى قوياً على المدى الطويل. بصفتك مستثمرًا ، فأنت لا تريد معدل CAP هو أقل من عوائد السندات الآمنة. أبعد من ذلك ، يكمن التحدي في معرفة معدل CAP الصحيح بناءً على مخاطرة الصفقة.
