بصفتك مالكًا تجاريًا ، قد تجد نفسك في حاجة إلى مرافق جديدة ، إما لبدء عملياتك التجارية أو لتوسيع شركة قائمة. بغض النظر عن نوع العمل الذي قد تمتلكه ، فإن نوع العقار الذي ستقوم باختياره في النهاية سيشكل على الأرجح ملكية تجارية. مبنى تجاري هو ببساطة ملكية عقارية تستخدم لغرض تجاري. يمكن تقسيم العقارات التجارية إلى ستة تصنيفات فرعية وفقًا لنشاط الأعمال المحدد الذي يتم إجراؤه عليها. لا يعد استئجار العقارات التجارية لنشاطك التجاري أمرًا بسيطًا ومباشرًا في الغالب ، مثل تأمين تأجير شقة سكنية ، على سبيل المثال. يمكن أن تكون المفاوضات الخاصة بالمباني التجارية والممتلكات أكثر تعقيدًا إلى حد ما ، كما هو الحال بالنسبة لشروط عقد الإيجار ، مع عدد من هياكل الإيجار المختلفة التي قد يتم تقديمها من قبل العديد من الملاك التجاريين.
نصائح
-
مبنى تجاري يستخدم لأغراض تجارية ، إما مباشرة عن طريق إقامة مشروع تجاري معين أو من خلال تحقيق ربح ، كما هو الحال في المباني السكنية المستأجرة.
ما هو مبنى تجاري؟
أي قطعة من العقارات التي تستخدم في العمليات والأنشطة التجارية تشكل ممتلكات تجارية ، سواء كانت مجرد أرض عارية أو تم تحسينها مع المباني والمرافق الأخرى. المبنى التجاري هو أي هيكل يتم فيه تشغيل أو تشغيل غرض تجاري. ويشمل ذلك الاستخدامات المباشرة ، حيث تجري الشركة أعمالًا خارج المبنى نفسه ، والاستخدامات غير المباشرة ، حيث يكون المبنى نفسه هو النشاط التجاري.
ومن الأمثلة على الاستخدام المباشر للمبنى التجاري متجر للبقالة أو متجر ميكانيكي موجود في المبنى المذكور. مثال على الاستخدام التجاري غير المباشر هو المباني السكنية ، حيث يعتبر استئجار الشقق الفردية هو النشاط التجاري الذي يحدث في تلك المباني.
وتخضع المباني والممتلكات التي تم تصنيفها كطابع تجاري لقواعد ضريبية ومالية مختلفة ، فضلاً عن متطلبات قانونية ومحظورات إضافية أو مختلفة في كثير من الحالات. كما تؤدي التسميات التجارية إلى قواعد تمويل مختلفة للشراء والإيجار والتحسين.
أمثلة من المباني التجارية
تصنف المباني والممتلكات التجارية بشكل عام إلى ستة أنواع أو فئات مختلفة:
- مباني المكاتب
- المباني التجزئة
- مباني صناعية
- سكن متعدد الأسر
- الفنادق والموتيلات
- المباني ذات الأغراض الخاصة
سواء كانت موجودة في المدن أو الأحياء السكنية ، فإن مباني المكاتب هي نوع من المباني التجارية. من المباني الصغيرة من بضعة طوابق إلى ناطحات السحاب التي يبلغ ارتفاعها مئات الأقدام ، يمكن العثور على مباني المكاتب في كل مكان في الولايات المتحدة والدول المتقدمة الأخرى. نوع فرعي محدد من مباني المكاتب ، مبنى المكاتب الطبية ، يعتبر استخدامًا متخصصًا. يجوز لمباني المكاتب من جميع الأنواع استئجار مكاتب أو أجنحة أو طوابق فردية للعديد من المستأجرين أو إلى مستأجر واحد ، ثم يقوم بتوزيع المباني حسب ما يرونه مناسبًا. في العديد من الحالات ، يتم تقديم مباني المكاتب للمستأجرين مع إتاحة الفرصة لبناء المساحة المخصصة لمواصفات المستأجر.
خصائص التجزئة والمباني منزل جميع أنواع محلات البيع بالتجزئة والمطاعم. يمكن أن يكون هذا القطاع من سوق العقارات التجارية معقدًا جدًا ، مع وجود العديد من لوائح تقسيم المناطق المحلية وقوانين الولاية المطبقة على أنواع مختلفة من مباني البيع بالتجزئة وبإيجارات أسعار السوق اعتمادًا كبيرًا على نوع المبنى وحجمه وتخطيطه وعدده نوع المستأجرين. على سبيل المثال ، قد تكون عقارات البيع بالتجزئة عبارة عن مباني ذات إشغال فردي ، مثل المباني الخارجية التي تحتوي على صيدلية واحدة ، أو عقارات كبيرة متعددة المستأجرين ، مثل مراكز التسوق التي ترتكز على عدد قليل من المتاجر الكبيرة التي تحتوي على متاجر صغيرة وأكشاك وأكشاك متعددة.
المباني التي يقع فيها التصنيع والإصلاح والبحث والتطوير والمستودعات معروفة بشكل جماعي بالمباني الصناعية. هذه المباني التجارية تميل إلى أن تكون موجودة في مناطق محددة خصيصا تم إنشاؤها بواسطة القوانين واللوائح المحلية. وهي تقع عمومًا خارج المناطق شديدة التحضر ، ولكنها قريبة من الطرق السريعة بين الولايات وغيرها من الطرق والسكك الحديدية ومستودعات النقل التي تنتقل بشكل كبير. في كثير من الأحيان ، سيتم تنظيم المناطق المحددة صناعياً في مناطق صناعية تضم منشآت للعديد من الشركات. ونظرًا لأن المباني الصناعية المزدحمة بالضجيج والمرور تميل إلى الإنتاج ، عادةً ما يتم عزل هذه المناطق المخصصة للمناطق المحددة عن طريق المناطق العازلة من الأحياء السكنية.
يقتصر المبنى التجاري المتعدد العائلات على جميع العقارات السكنية التي يمكن أن تستضيف العديد من العائلات في الموقع. وهذا من شأنه أن يستثني منازل الأسرة الواحدة ، ولكنه يشمل مشاريع مشتركة ، وشقق سكنية ، ومنازل سكنية. تعمل إقامة مول متعددة العائلات في غرض تجاري من خلال الاستثمار وإدارة مالكيها ، مع تدفق الدخل من خلال دفع إيجار المقيمين. يتم تصنيف مبان تأجير الشقق بشكل إضافي على طول الخطوط التالية ، بناءً على الأرضيات والموقع ووجود أو عدم وجود مصعد:
- تشمل المباني الشاهقة مصعداً أو أكثر وما لا يقل عن تسعة طوابق.
- تشمل المباني الشاهقة قصصًا متعددة ، على الرغم من أنها عادة ما تكون أقل من تسعة ، ومصعدًا.
- تتألف المباني التي يتم قطعها من عدة طوابق ، عادة ما تكون من أربعة إلى ستة طوابق ، ولكن لا توجد مصاعد.
- تحتوي المباني ذات طراز الحدائق على شقق متعددة في ثلاث قصص أو أقل مع ساحة فناء أو حدائق تشبه الحدائق.
- إن منتزهات أو مجتمعات الإسكان المصنّعة (المعروفة أيضاً بالعامية باسم "حدائق المقطورات" ، على الرغم من أن ذلك غالباً ما يقصد به المعنى المهين) تقدم أراضٍ للإيجار للإيجار لأصحابها الذين يضعون منازلهم المتنقلة أو المصنّعة (منازل فردية أو مزدوجة) على الكثير وربطها بمصادر المرافق الحالية.
- المساكن ذات الأغراض الخاصة هي أي نوع من الممتلكات السكنية متعددة العائلات المخصصة أو تستهدف بشكل خاص شريحة معينة من السكان ، مثل الأسر ذات الدخل المنخفض أو كبار السن.
يوفر الفندق والموتيل أماكن إقامة عند الطلب للمسافرين من رجال الأعمال والسرور. يمكن أن تكون الفنادق واسعة النطاق إما فنادق بوتيك مستقلة أو مملوكة لسلسلة. تميل الفنادق ذات نقاط الأسعار المرتفعة إلى توفير أو تأجير مساحات للأعمال التجارية الداعمة الأخرى التي توفر قيمة مضافة لنزلاء الفندق ، مثل المنتجعات الصحية وصالونات الحلاقة والمطاعم والحانات وبائعي التجزئة للملابس. على الطرف الآخر من الطيف ، توجد فنادق منخفضة التكلفة بلا وسائل راحة إضافية أو مطاعم في الموقع. بالإضافة إلى ذلك ، فإن مناطق المنتجعات الكبيرة والكازينوهات هي عبارة عن عقارات فندقية متخصصة توفر أماكن إقامة في مجموعة واسعة من نقاط السعر.
وأخيرًا ، هناك فئة "غرض خاص" شاملة تشمل العقارات غير السكنية التي يمتلكها مالكون يستثمرون في العقارات التجارية ، ولكن لا تفي الخصائص بشكل طبيعي بأي من التوصيفات أعلاه ، مثل ممرات البولينغ وملاعب الغولف المصغرة و مرافق التخزين.
ما هو معنى عقد الإيجار التجاري؟
بالإضافة إلى العديد من فئات العقارات التجارية ، قد تواجه أيضًا أنواعًا مختلفة من عقود الإيجار التجارية. في حين أن اتفاقيات عقود الإيجار التجارية تميل إلى احتواء عدة أنواع من بنود التعميم الشائعة ، إلا أن الهيكل المحدد لشروط عقد الإيجار يمكن أن يختلف بشكل كبير للغاية ، بما في ذلك على وجه الخصوص التزامات المستأجر في السداد. يعتمد نوع التأجير المناسب لنشاطك التجاري على العديد من العوامل ، بما في ذلك خطط أعمالك وأهدافك للممتلكات ، وتوقعات التدفقات النقدية والنقد في متناول اليد والعناصر الأخرى لأموال شركتك وعملياتها.
ويلزم عقد الإيجار الفردي أو صافي الإيجار المستأجر بدفع الإيجار العادي فقط (ومع ذلك قد يتم حسابه) والمرافق وضريبة الأملاك. يتحمل المالك في عقد إيجار صافي أو واحد صافي (أو يدفع) الصيانة والإصلاح والتأمين على الممتلكات وجميع التحسينات التي تحققت.
تتطلب عقود الإيجار الصافية وشبكة الإنترنت الصافية بشكل عام من المستأجر دفع الإيجار والمرافق وضرائب الملكية والتأمين للمبنى وأي جزء من المباني التي يشغلها المستأجر. يدفع المالك فقط للصيانة والإصلاحات أو يقوم بها على نفقته الخاصة. في عقود الإيجار الثلاثية ، يدفع المالك تكاليف الإصلاحات الهيكلية للممتلكات أو المباني فقط ، بينما يفترض المستأجر جميع المصاريف والتكاليف الأخرى بالإضافة إلى الإيجار.
وأخيراً ، يقسم الإيجار الإجمالي للخدمة الكاملة والإيجار المعدل تكاليف الإصلاحات الهيكلية وجميع التكاليف التي تندرج تحت مسمى "مصروفات التشغيل" (بما في ذلك ضرائب الملكية وأقساط التأمين والمرافق والصيانة) بين الطرفين. بالنسبة للمباني التي تضم العديد من المستأجرين ، مثل المجمعات التجارية ومراكز التسوق ، فإن الهيكل الإجمالي للخدمة الكاملة أو المعدّل للتأجير هو النوع الأكثر شيوعًا. إذا زادت نفقات التشغيل ، فإن الإيجار لا.
التفاوض على عقد الإيجار التجاري
عند البحث عن العقار التجاري المناسب لنشاطك التجاري ، فإن ملاءمة العقار ومبانيه لغرض عملك هي مجرد البداية. سوف تحتاج أيضا إلى التوصل إلى اتفاق مع المالك على شروط الإيجار التجارية التي هي مناسبة لاحتياجات عملك ، والأهداف والتمويل. قد يكون التفاوض على شروط عقد الإيجار التجاري تجربة مرهقة أو حتى مثيرة للقلق إذا لم تكن قد فعلت ذلك من قبل.
كأداة تمهيدية للتفاوض ، يكون من الذكاء دائمًا البحث عن الإيجارات لمواقع ومرافق مماثلة. تعرف على شروط التأجير والتأجير المقدمة لتلك المواقع ، بالإضافة إلى أي اختلافات جوهرية بين العقارات بحيث يمكنك معالجة أي اعتراضات من المالك. عند الانتهاء من واجبك المنزلي وفهم متوسط أسعار التأجير في المنطقة ، تصبح أكثر قدرة على الوصول إلى البنود ذات المنفعة المتبادلة والمنصفة. وعلى نفس المنوال ، إذا وجدت العديد من المواقع التي تكون مناسبة بالمثل للمقارنة ، فقد تكون في سوق للمستأجر ، وقد تتمكن من تحويل ذلك إلى ميزة تفاوضية. كحد أدنى ، يجب أن تفكر في طلب مدة أقصر مدة عقد (سنة واحدة ، على سبيل المثال ، بدلاً من اثنتين) ، في حالة بدء انخفاض الإيجارات. سيؤدي ذلك إلى تحرير نشاطك التجاري في وقت أقرب للعثور على مجموعة أفضل من المصطلحات. ومع ذلك ، قد لا يكون هذا هو المقاربة الأفضل إذا كان عملك يتطلب التزامًا بمواقع ثابتة ، مثل مطعم للمأكولات الفاخرة.
عند التحدث عن مدة الإيجار ، انتبه بشكل خاص إلى هذا الجزء من اتفاقية التأجير. إذا كنت راضيًا عن الموقع وتم اعتماد طلب التأجير لشركتك من قِبل المالك ، فإن السؤال الأكبر التالي هو مدة عقد التأجير نفسه. سوف تتطلب بعض الشركات ، مثل المطاعم ، مدة إيجار أطول ، ولكن بالنسبة لمعظم الشركات الصغيرة ، فإن فترة عام أو عامين مع فترات تجديد اختيارية هي الأكثر شيوعًا والأكثر ملاءمةً بشكل عام للمستأجر. ستتمتع ببعض اليقين والوقت الكافي لإنشاء عملياتك وجذب التدفق الصحيح للعملاء أو العملاء إلى هذا الموقع ، ولكن لن يكون نشاطك التجاري مرتبطًا بمدة طويلة.
أخيرا ، تولي اهتماما أكبر بكثير من مجرد مبلغ الإيجار. التكاليف الأخرى ، اعتمادًا على نوع محدد من بنية التأجير التي تقدمها ، يمكن أن تضيف نفقات كبيرة إلى نفقات المبنى لديك وتضع ضغطًا حقيقيًا على ميزانيتك. إذا كان نشاطك التجاري مسؤولاً عن التكاليف والمصاريف بالإضافة إلى الإيجار ، فمن المهم الحصول على تقدير لتلك التكاليف من أجل إنشاء ميزانية دقيقة وتقدير ماليتك التجارية.قد تتضمن هذه التكاليف الخفية المزعومة صيانة أو صيانة للمنطقة المشتركة ويمكن أن تكون كبيرة جدًا. للحصول على أفضل الشروط الممكنة ، فكر في طلب حد أقصى أو أقصى مبلغ يمكن تقييمه لهذه البنود أو بدلاً من ذلك النظر في استبدال الهيكل الذي يتقاضى فيه المالك هذه التكاليف ويدفع عملك إيجارًا أعلى. سيضيف هذا اليقين إلى ميزانيتك ويجعل التوقعات المالية أكثر سهولة وأكثر دقة.
