ما هو عائد الديون؟

إذا كنت تعمل في مجال الاستثمار العقاري التجاري ، فستكون على دراية بمعايير ضمان القروض مثل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ونسبة تغطية خدمة الدين (DSCR). تستخدم البنوك عادة هذه المقاييس لتحديد ما إذا كان ينبغي عليها تقديم القرض. عائد الديون هو طفل جديد في كتلة الاكتتاب. المقرضون يحبون ذلك لأنه على عكس LTV و DSCR ، فإنه لا يعتمد على القيمة السوقية وفترة الاستهلاك وسعر الفائدة التي يمكن التلاعب بها أو تغييرها بمرور الوقت.

نصائح

• يحسب عائد الديون المخاطر المرتبطة بالرهن العقاري التجاري عن طريق قسمة صافي إيرادات التشغيل على مبلغ القرض.

اختبارات المخاطر للقروض التجارية

تطبق معظم البنوك اختبارين لتقييم المخاطر المرتبطة بقرض عقاري تجاري: نسبة تغطية خدمة الدين ونسبة القرض إلى القيمة. تقوم صيغة DSCR بتقييم ما إذا كان صافي الدخل التشغيلي من العقار - كل الإيجار والعائدات من العقار مطروحًا منه مصروفات التشغيل - يتعدى دفعات الرهن العقاري مع مخزن صحي ، لذلك لا يزال لديك ما يكفي من المال لتسديد القرض حتى لو ارتفعت المصاريف أو الإيجار ينزل. على سبيل المثال ، قد يحتاج المقرض إلى صافي دخل تشغيلي (NOI) بقيمة 1.50 دولار عن كل دولار تقترضه.

تمثل نسبة LTV مبلغ الرهن العقاري مقسوما على قيمة العقار. لذلك ، إذا اقترضت 500000 دولار لتمويل بناء 800،000 دولار ، فإن LTV سيكون 62.5 في المئة. إن انخفاض القيمة الحالية بنسبة 75 في المائة أو أقل يعني أن البنك يقف أمام فرصة جيدة لاسترداد أمواله في عملية بيع الرهن ، حتى إذا أصبحت الممتلكات أقل قيمة بمرور الوقت.

ما هو عائد الدين؟

المشكلة مع LTV هي أنه يتغير مع تغير القيمة السوقية للعقار ، لذلك من الصعب الحصول على قياس ثابت للمخاطرة باستخدام هذا المقياس. وبالمثل ، بما أن حساب DSCR يعتمد على سعر الفائدة على القرض وفترة الاستهلاك ، يمكنك التعامل مع هذه العوامل لزيادة الـ DSCR. على سبيل المثال ، يمكن أن يؤدي رفع فترة الاستهلاك من 20 سنة إلى 25 سنة إلى سداد قرض سنوي أقل وبالتالي زيادة DSCR إلى مستويات مقبولة ، على الرغم من أن القرض سيكلف أكثر بمرور الوقت. للتعويض عن هذه الإخفاقات ، عادةً ما يلقي المقرضون العائد على الديون في مزيج الاكتتاب. يوفر عائد الديون طريقة أخرى لقياس مخاطر قرض عقاري تجاري باستخدام فقط أمة الإسلام ومبلغ القرض الإجمالي.

كيفية حساب عائدات الديون

والرياضيات بسيطة لحساب عائد الديون: تقسيم الدخل التشغيلي الصافي للعقار بمقدار القرض المقترح. على سبيل المثال ، لنفرض أنك تشتري مبنى بقيمة 1 مليون دولار ، وأمة الإسلام هي 50،000 دولار في السنة. لديك 300،000 دولار نقدا وترغب في اقتراض 700،000 دولار لشراء المبنى. ويحسب المقرض عائد دين قدره 50.000 دولار / 700.000 دولار أو 7.14٪. يحدد المقرضون عادة عائدات الديون الدنيا قبل الموافقة على الرهن العقاري. لذا ، ستجد أن المقرضين يقلبون الحساب على رأسه لحساب قرض الرهن العقاري ، حيث يقسم NOI مقسومًا على عائد الديون أقصى مبلغ قرض. على سبيل المثال ، إذا كان المقرض يتطلب عائد دين بنسبة 10 في المائة ، فستكون ملكيتنا الخاصة بـ NOI التي تبلغ 50.000 دولار فقط مؤهلة للحصول على قرض بقيمة 500،000 دولار.

معدل العائد على الدين

سوف يدرك المستثمرون العقاريون ذوو عين النسر أن تعريف عائدات الديون يشبه إلى حد كبير معدل الحد الأقصى ، الذي يقارن قيمة NOI بسعر المبنى - $ 50،000 / $ 1 مليون في المثال أعلاه أو 5 بالمائة. التشابه هو متعمد. هذا لأن المقرض يستخدم صيغة العائد الفعلي لفهم نوع العائد على الاستثمار الذي يمكن أن يتوقعه على ماله إذا كان عليه أن يحجز. تعني نسبة العائد الأعلى للديون أن هناك المزيد من الإيجارات فيما يتعلق بحجم تسديد القرض ، لذلك هناك فرصة عادلة أن البنك لن يخسر إذا كان المقترض التخلف عن سداد الرهن العقاري.

ما هو عائد الدين الجيد؟

على مستوى قطاع العقارات التجارية ، فإن الحد الأدنى المعتاد للديون المقبولة هو 10 في المائة. ومع ذلك ، فإن العدد الفعلي الذي تقتبسته يعتمد على نوع الملكية والقوة المالية للمستأجر وأسعار الفائدة. فأنواع العقارات الخطرة مثل الفنادق ، التي قد يكون لديها معدلات شغور متقلبة وأحد NOI لا يمكن التنبؤ به ، عادة ما تتطلب عوائد دين أعلى من الاستثمارات المكتبية الأكثر استقرارا. في المقرض يتحدث ، يشير ارتفاع عائد الديون إلى "انخفاض الرفع المالي" ، مما يشير إلى انخفاض مخاطر الإقراض.