خصائص ممنوع التي تباع في خطوات المحكمة تشمل في الواقع المرحلة الثانية من عملية الرهن. وتسمى الخطوة الأولى ما قبل التعويق ، وعندما يبدأ المصرف أو حامل الرهن العقاري في اتخاذ الخطوات اللازمة لاسترداد الممتلكات والأصول. المرحلة النهائية ، ما بعد الرهن ، تحدث بعد المزاد ، وتحتل فترة زمنية محددة قبل أن يتمكن مقدم العرض الأعلى من امتلاك العقار.
قبل التعويق
تبدأ عملية ما قبل الرهن عند فقدان الدفعة الأولى على قرض عقاري. يتم وضع علامة على الحساب ويراقب حامل الرهن الحساب لمزيد من الدفعات المتأخرة أو المفقودة. وبمجرد اعتبار الحساب متأخرًا جدًا ، يبدأ صاحب الرهن العقاري في تنفيذ الأوراق لبيع العقار في مزاد دار العدل. تتضمن هذه الأوراق عادةً تقديم إشعار نوايا مع السلطات المحلية المناسبة وإعلانًا في الصحيفة أنه سيتم بيع العقار في تاريخ محدد.
مزاد المحكمة
في معظم الولايات ، قد تبدأ المزايدة على الممتلكات المباعة في مزاد دار العدل قبل يوم البيع الفعلي. يتم إضافة هذه الأيام الإضافية لأصحاب المنازل لأول مرة لوضع عطاء على الممتلكات ؛ إذا كان العطاء المقدم مرتفعًا بما يكفي لإرضاء حامل الرهن ، يتم قبوله وإلغاء المزاد الفعلي. إذا لم يتم استلام أي عروض خلال أيام ما قبل المزاد ، فسيتم بيع العقار على خطوات مبنى المحكمة. في بعض الولايات ، يحق لحامل الرهون العقارية تحديد أقل مبلغ من المال سيأخذ (يسمى احتياطي) للممتلكات التي يتم بيعها. في كثير من الأحيان ، ستبيع ملكية المزاد أقل بكثير من القيمة السوقية ، مما يجعل المزايدة في المزاد هي النشاط المفضل للمضاربين العقاريين والمستثمرين الآخرين.
بعد التعويق
في أكثر من 12 ولاية ، هناك فترة انتظار قبل أن يتمكن مقدم العرض الأعلى من امتلاك العقار. يسمح هذا الوقت حتى يمكن تسوية أي ضرائب وغيرها من الامتيازات والامتيازات الفرعية قبل الانتهاء من البيع. ستسمح العديد من الدول لمالك المنزل الأصلي بإعادة شراء العقار بسعر أعلى عطاء.
سلبيات
في حين أن الحصول على قطعة أساسية من الممتلكات بسعر أقل قد يبدو بمثابة صفقة ، هناك العديد من العوامل التي يجب أخذها في الاعتبار. لأحد ، قد لا يزال أصحاب المنازل الأصليون يعيشون في المنزل ، وقد يحتاج المشتري الجديد إلى مساعدة قانونية لطردهم. ثانيًا ، قد يكون المالكون السابقون قد سحقوا في الداخل عند مغادرتهم ، مما جعل إعادة تصميم أو تجديد العقار أكثر تكلفة. لحبس الرهن التي تباع على خطوات المحكمة ، لا يتم توفير تفتيش الممتلكات مسبقا مسبقا. العيب الثالث هو أن 100٪ من السعر النقدي الذي تم تقديمه يكون مستحقًا عندما يتم الإعلان عن الفائز.
