كيفية تحديد القيمة النهائية للعقارات التجارية

القيمة الطرفية هي القيمة المخصومة لجميع التدفقات النقدية بعد السنة النهائية. هذا هو العام الذي تنتهي فيه فترة الاستثمار. التدفق النقدي المخصوم هو خصم التدفقات النقدية المستقبلية حتى الوقت الحاضر. العقارات التجارية تشمل مباني المكاتب ومراكز التسوق والمصانع والأراضي الشاغرة. القيمة النهائية هي مكون رئيسي في تقييم الأصول.

حساب القيمة النهائية بافتراض أن الخاصية تزيد في القيمة بمعدل سنوي ثابت حتى السنة النهائية. صيغة القيمة الطرفية هي: CV_ (1 + r) ^ t ، حيث CV هي القيمة الحالية للممتلكات العقارية ، r هو معدل الخصم و t هي السنة النهائية. يمكنك استخدام معدل التضخم الحالي لمعدل الخصم. على سبيل المثال ، إذا كانت القيمة الحالية هي 1000 دولار ، فإن السنة النهائية هي 5 ومعدل التضخم هو 2٪ ، والقيمة النهائية هي $ 1،104.08: 1،000_ (1 + 0.02) ^ 5. هناك مشكلتان تتعلقان بهذا الأسلوب: أولاً ، أنت تفترض أن تقدير القيمة الحالية للممتلكات العقارية التجارية صحيح تمامًا ، مما يعني أنه ليس مرتفعًا جدًا أو منخفضًا للغاية ؛ وثانيا ، سيكون هناك نمو ثابت ومستمر في قيمته حتى نهاية السنة النهائية. من غير المرجح أن تستمر هذه الافتراضات على مدى فترة زمنية طويلة. لهذه الأسباب ، غالباً ما يتم استخدام نهج بديل.

حساب القيمة النهائية بافتراض معدل نمو التدفق النقدي الثابت إلى الأبد ، بدءا من السنة النهائية. صيغة القيمة الطرفية هي: CF / (r - g) ، حيث CF هو التدفق النقدي الناتج عن العقار في السنة النهائية ، g هو معدل نمو التدفق النقدي السنوي الثابت ، و r هو معدل الخصم. على سبيل المثال ، إذا كان التدفق النقدي الذي يبدأ في السنة النهائية 5 هو 100 دولار ، فإن معدل الخصم هو 8 في المائة ومعدل نمو التدفق النقدي السنوي الثابت هو 2 في المائة ، والقيمة النهائية هي 1.666.67 دولار: 100 / (0.08 - 0.02). ﻻﺣ Note أﻧﻚ إذا اﻓﺘﺮﺿﺖ ﻣﻌﺪل ﻧﻤﻮ اﻟﺘﺪﻓﻖ اﻟﻨﻘﺪي اﻟﺴﻨﻮي اﻟﺜﺎﺑﺖ اﻟﺼﻔﺮ (g) ، ﻓﺴﻴﺘﻢ ﺗﺒﺴﻴﻂ ﺻﻴﻐﺔ اﻟﻘﻴﻤﺔ اﻟﻨﻬﺎﺋﻴﺔ إﻟﻰ CF / r (اﻟﺘﺪﻓﻖ اﻟﻨﻘﺪي ﻣﻘﺴﻮم ﻋﻠﻰ ﻣﻌﺪل اﻟﺨﺼﻢ)

احسب القيمة الحالية للقيمة النهائية ، والتي هي في الواقع تدفقات نقدية مستقبلية لمرة واحدة. صيغة القيمة الحالية هي TV / (1 + r) ^ t ، حيث يكون التلفزيون هو القيمة المطرافية في السنة t ، و r هو معدل الخصم. على سبيل المثال ، إذا كانت القيمة المطلقة 1000 دولار في السنة 10 وكان معدل الخصم 4٪ ، فإن القيمة الحالية هي 675.56 دولار: 1000 / (1 + 0.04) ^ 10.