كيفية تقييم شقق متعددة الوحدات للبيع

يمكن أن يكون الاستثمار في الشقق متعددة الوحدات وسيلة رائعة لتوليد الدخل السلبي والثروة أو تجربة جذب الشعر وتجعل من الفقر. قبل أن تشتري أي مبنى متعدد الوحدات ، تأكد من تقييمه بشكل صحيح. فيما يلي بعض الإرشادات.

العناصر التي ستحتاجها

قلم رصاص وورقة
هاتف
جلد الاحذية
مال

ابدأ ببعض النقود. في حين أنه من الممكن الانخراط في الاستثمار متعدد الوحدات مع "عدم وجود أموال" ، فإن مثل هذه الصفقات قليلة ومتباعدة ويصعب التفاوض بشأنها. حفظ البنسات الخاصة بك وجلب النقدية إلى الطاولة ، حتى لو كان 5 في المائة فقط. احتفظ ببعض النقود في الاحتياطي للوظائف الشاغرة والإصلاحات.

البحث الإيجارات واقعية. قبل تقديم عرض على أي مبنى ، تأكد من معرفة ما هي الإيجارات السوق للمنطقة. تجول ، انظر إلى المباني القابلة للمقارنة ، تحقق من إعلانات الصحف وقم بإجراء بعض المكالمات متظاهرًا بأنها مستأجرة. يجب أن تكون قادرًا على تقدير الإيجارات بدقة قبل أن تتمكن من اتخاذ قرار واقعي بشأن شراء عقار.

حدد صافي الدخل التشغيلي (NOI) للعقارات التي تهمك.. هو NOI الخاص بك هو الدخل المتبقي بعد أن تم استيفاء جميع النفقات (بما في ذلك بدل الشغور ولكن باستثناء خدمة الرهن العقاري والضرائب). على سبيل المثال ، إذا كان المبنى يكسب 100000 دولار سنويًا في الإيجارات (بما في ذلك الشواغر) ولديه 30،000 دولار سنويًا في الصيانة والمرافق وما إلى ذلك ، فإن قيمة NOI الخاصة بك هي 70،000 دولار.

تحديد معدل الحد الأقصى للمباني التي تهمك. تحتاج استثمارات المنازل السكنية إلى تدفق نقدي جيد للنجاة من الوظائف الشاغرة والصيانة والإصلاحات. معدل الحد الأقصى هو صافي (وليس إجمالي) الدخل مقسومًا على سعر الشراء. إذا قمت بشراء مبنى بمبلغ 500،000 دولار ولديها صافي دخل تشغيلي سنوي قدره 50،000 $ قبل الضرائب ، فإن العائد على الاستثمار (معدل الحد الأقصى) هو 10٪. بالنظر إلى مشاكل إدارة المبنى ، هل ترغب حقًا في شراء multiunit تعيد أقل مما يمكنك الحصول عليه على قرص مضغوط خالٍ من المتاعب؟

تحديد المعدل الإجمالي المضاعف. خذ سعر البيع المقترح واقسمه على الدخل السنوي الإجمالي للتأجير. على سبيل المثال ، إذا كان سعر الشراء هو 500000 دولار وإجمالي قيمة الإيجار السنوي 50.000 دولار ، فإن GRM هو 10. قارن هذا العدد مقابل قوائم متعددة في منطقتك وسيكون لديك مؤشر تقريبي لكيفية مقارنة الممتلكات الخاصة بك مع العقارات الأخرى في السوق المحلية.

نصائح

لديك استراتيجية للخروج. سوف تقوم بترقية المبنى وقيادة الإيجارات أعلى؟ تحويلها إلى الشقق؟ جعل التصليحات التجميلية والتقليب؟ ستلعب إستراتيجيتك لترقية قيمة المبنى إلى السعر الذي يمكنك دفعه.

تحذير

تفقد كل وحدة في المبنى الخاص بك. ابحث عن البقع التي تشير إلى التسريبات أسفل البالوعات والسقف. تحقق من حالة الأسلاك والسقف والسباكة وتأكد من أن الوحدات الفردية يتم قياسها بشكل صحيح. إنشاء قائمة الإصلاحات المطلوبة واستخدامها كنقطة للتفاوض.